Sprzedaż nieruchomości, takiej jak mieszkanie, dom czy działka, może wydawać się prostym procesem. Wielu sprzedających uważa, że akt notarialny zapewnia im pełną ochronę prawną i zabezpiecza ich interesy. Niestety, rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana. Warto znać niuanse prawne związane z przeniesieniem własności, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, które mogą kosztować nie tylko utratę prawa do nieruchomości, ale także utratę pieniędzy.
Przeniesienie własności a ryzyko dla sprzedającego
Zgodnie z polskim prawem, sprzedaż nieruchomości staje się skuteczna już w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Mimo to, nie oznacza to, że sprzedający ma gwarancję otrzymania zapłaty. Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nie może być ograniczone żadnym warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że nawet jeśli w akcie notarialnym zawarto zapis, że przejęcie własności nieruchomości nastąpi po wpłynięciu określonej kwoty na konto sprzedającego, to nie jest to zapis wiążący.
Jak sprzedający może zabezpieczyć swoje interesy?
Sprzedający nieruchomość może skorzystać z kilku narzędzi prawnych, które pozwolą mu zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacalności nabywcy. Jednym z rozwiązań jest zawarcie w umowie zapisu, że nabywca nieruchomości podda się egzekucji na wypadek uchwały o zapłacie. Takie zapisy mogą zostać zastosowane zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, co pozwala sprzedającemu uzyskać klauzulę wykonalności na akcie notarialnym.
Egzekucja z majątku dłużnika
Gdy nabywca uchyla się od zapłaty, sprzedający może uzyskać tytuł egzekucyjny, skierowując wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dzięki temu możliwa będzie szybka egzekucja należności z majątku dłużnika bez konieczności oczekiwania na wyrok sądowy. Jednakże, należy pamiętać, że taka procedura nie zawsze gwarantuje odzyskanie pieniędzy. Istnieje ryzyko, że nabywca sprzeda nieruchomość lub wyjedzie z Polski, co utrudni odzyskanie środków.
Jak uniknąć ryzyka utraty pieniędzy?
Aby uniknąć ryzyka, sprzedający może zdecydować, że akt notarialny podpisany zostanie dopiero po otrzymaniu pełnej kwoty na rachunek bankowy. W momencie, gdy sprzedający otrzyma potwierdzenie wpłaty, obie strony mogą podpisać akt, co gwarantuje, że sprzedający otrzyma pieniądze, zanim nieruchomość zmieni właściciela.
Podsumowanie
Sprzedając nieruchomość, nie wystarczy jedynie sporządzenie aktu notarialnego. Sprzedający powinien zadbać o dodatkowe zabezpieczenia, które zapewnią mu bezpieczeństwo finansowe. Skorzystanie z odpowiednich zapisów w umowie i egzekucji z majątku dłużnika to skuteczne sposoby na ochronę swoich interesów.